Con la Risposta ad Interpello del 16 aprile 2025, n. 110, l’Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti riguardo al trattamento fiscale degli interessi passivi relativi ai finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili (in particolare, terreni) destinati alla creazione di diritti di superficie, come previsto dall’art. 1, comma 36, della Legge n. 244/2007.

Nel caso esaminato, la società istante, un’impresa immobiliare di gestione appartenente a un gruppo, ha stipulato contratti preliminari per l’acquisto di terreni sui quali verranno costituiti diritti di superficie di durata determinata (20 anni) a favore di soggetti operanti nel settore delle energie rinnovabili. I finanziamenti necessari per l’acquisto dei terreni saranno ottenuti da altre società del gruppo o da istituti finanziari, garantiti da ipoteca sugli stessi terreni, e la società sosterrà costi sotto forma di interessi passivi, calcolati secondo i tassi di mercato.

In merito, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che, ai fini dell’applicazione del comma 36 citato, non è possibile equiparare la locazione alla costituzione di un diritto di superficie. La norma richiede infatti che gli immobili siano destinati alla locazione, e non è sufficiente un uso analogo. Pertanto, la società istante non potrà beneficiare della deduzione integrale degli interessi passivi prevista dall’art. 1, comma 36, della Legge n. 244/2007, ma dovrà fare riferimento al regime ordinario di deducibilità previsto dall’art. 96 del TUIR.