Canoni di locazione non percepiti o rinegoziati nel 2021 e il Mod. Redditi 2022

Si illustrano le modalità di compilazione del mod. REDDITI 2022 PF per i redditi derivanti dalla locazione di immobili nel caso in cui:

– i canoni 2021 non siano stati (in tutto o in parte) percepiti;
– nel corso del 2021 il locatore abbia riconosciuto una riduzione del canone al locatario.

A tal fine va tenuto presente che:

– i canoni di locazione concorrono alla formazione del reddito del locatore (da assoggettare ad IRPEF ovvero a cedolare secca) in base all’ammontare risultante dal contratto;
– per le locazioni immobiliari abitative, il locatore non è tenuto a dichiarare i canoni non percepiti (a prescindere dalla data di stipula del contratto), se entro il termine di presentazione della dichiarazione ha intimato lo sfratto per morosità o l’ingiunzione di pagamento;
– in caso di rinegoziazione con riconoscimento di una riduzione del canone di locazione, il locatore non è obbligato a presentare il mod. RLI.

Nel quadro RB del mod. REDDITI PF i proprietari (o titolari di altro diritto reale) di un fabbricato sono tenuti a dichiarare il reddito derivante dallo stesso e a tal fine va innanzitutto considerato che, ai sensi dell’art. 26, comma 1, TUIR:

“i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale, salvo quanto stabilito dall’art. 30 [ora art. 33], per il periodo di imposta in cui si è verificato il possesso”.

Per la compilazione della dichiarazione va altresì considerato quanto disposto con riferimento a:

  • canoni non percepiti (in tutto o in parte) o percepiti in un anno successivo a quello cui si riferiscono;
  • contratti di locazione per i quali, nel 2021, il locatore ha riconosciuto una riduzione dei canoni.

MANCATO / TARDIVO INCASSO DEI CANONI

Con riferimento agli immobili ad uso abitativo concessi in locazione, sia da persone fisiche che da società per gli “immobili patrimonio” (produttivi di reddito fondiario), ed ai canoni non percepiti, si rammenta che il citato art. 26:

  • prevedeva che “i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore”;
  • è stato modificato dall’art. 3-quinquies, DL n. 34/2019, c.d. “Decreto Crescita”, a seguito del quale è ora disposto che: “i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito, purché la mancata percezione sia comprovata dall’intimazione di sfratto per morosità o dall’ingiunzione di pagamento“.

In merito all’ambito di applicazione di tale disposizione, con l’art. 6-septies, DL n. 41/2021, c.d. “Decreto Sostegni”, il Legislatore ha disposto che

“le disposizioni cui all’articolo 26, comma 1 … hanno effetto per i canoni derivanti dai contratti di locazione di immobili non percepiti a decorrere dal 1° gennaio 2020“.
n.b. Da quanto sopra consegue che il locatore può non dichiarare i canoni non percepitinel 2021, a condizione che abbia provveduto all’intimazione di sfratto per morosità ovvero all’ingiunzione di pagamento, a prescindere dalla data in cui il contratto di locazione è stato stipulato.

Resta fermo, come in passato, che la possibilità di non dichiarare i canoni non percepiti non opera per le locazioni di immobili ad uso non abitativo, il cui canone va sempre dichiarato a prescindere dall’effettivo incasso.

(*) Alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi.

(**) Se una parte dei canoni è stata incassata, per determinare l’importo da assoggettare a tassazione va fatto il consueto confronto tra rendita catastale rivalutata e canoni percepiti.

COMPILAZIONE DEL QUADRO RB DEL MOD. REDDITI 2022 PF

Le diverse modalità di compilazione del quadro RB del mod. REDDITI 2022 PF, relativo al 2021 possono essere ricondotte alle seguenti 3 casistiche:

1. il proprietario non ha percepito tutti / alcuni canoni di locazione spettanti ed il procedimento di convalida dello sfratto per morosità / ingiunzione di pagamento non è stato avviato;

2. il proprietario non ha percepito alcun canone ed il procedimento di convalida dello sfratto per morosità / ingiunzione di pagamento è stato avviato ed è ancora in corso o si è concluso;

3. il proprietario ha percepito una parte dei canoni spettanti ed il procedimento di convalida dello sfratto per morosità / ingiunzione di pagamento è stato avviato.

Procedimento convalida sfratto / ingiunzione pagamento non avviato (caso 1)

Il quadro RB va compilato con le consuete modalità come se i canoni fossero stati percepiti. Da tale quadro, quindi, non risulta in alcun modo la situazione di morosità.

Esempio 1ll sig. Rossi ha concesso in locazione, con un contratto a libero mercato, un appartamento di sua proprietà al 100% sito a Rimini con rendita catastale pari a € 320.Il canone annuo pattuito è pari a € 7.200, con pagamenti mensili di € 600.L’inquilino, a partire da ottobre 2021, non ha più corrisposto i canoni mensili.
Il sig. Rossi ad oggi non ha ancora avviato la procedura esecutiva di sfratto per morosità dell’inquilino e non ha neppure inviato alcuna ingiunzione di pagamento “formale”.
Poiché al momento della presentazione del mod. REDDITI 2022 PF non risulta attivata alcuna procedura di sfratto / ingiunzione di pagamento per la mancata corresponsione dei canoni da parte dell’inquilino, il locatore deve dichiarare l’intero ammontare dei canoni di locazione del 2021 così come risultante dal contratto di locazione.
Il quadro RB del locatore è pertanto così compilato.

Procedimento convalida sfratto / ingiunzione pagamento avviato (casi 2 e 3)

Come sopra evidenziato, a decorrere dal 2020, ai fini dichiarativi in esame, è irrilevante il fatto che la procedura di sfratto per morosità / ingiunzione di pagamento sia conclusa o ancora in corso alla data di presentazione della dichiarazione. Le modalità di compilazione differiscono a seconda che, nel corso dell’anno, i canoni siano stati interamente ovvero solo in parte non percepiti.

Se il locatore non ha percepito alcun canone, nel quadro RB:

  • campi 1, 2, 3, 4 e 5 vanno compilati come di consueto con l’indicazione della rendita catastale, del codice utilizzo corrispondente al tipo di locazione (“3” per libero mercato; “4” per “equo canone”; “8” per canone concordato; ecc.), dei giorni / percentuale di possesso e del codice corrispondente alla modalità di tassazione del canone (“1” 95% del canone; “2” 75% del canone per i fabbricati di Venezia, Isole della Giudecca, Murano e Burano; “3” 100% del canone se cedolare secca; “4” 65% del canone per i fabbricati di interesse storico o artistico con tassazione ordinaria);
  • il campo 6“Canone di locazione”non va compilato;
  • campo 7“Casi particolari” va indicato il codice “4”.

Tale compilazione comporta che il reddito imponibile da assoggettare ad IRPEF (campo 13) ovvero a cedolare secca (campo 14 o 15) è rappresentato dalla rendita catastale rivalutata eventualmente rapportata ai giorni e alla percentuale di possesso.

Esempio 2Con riferimento all’esempio 1 si ipotizzi che:

– l’inquilino non ha più corrisposto i canoni a partire da novembre 2020;
– il proprietario ha avviato la procedura esecutiva di sfratto a maggio 2021.

Il quadro RB del mod. REDDITI 2022 PF va così compilato.

Se il locatore ha percepito solo alcuni dei canoni spettanti, nel quadro RB:

  • campi 1, 2, 3, 4 e 5 vanno compilati come di consueto indicando la rendita catastale, il codice utilizzo corrispondente al tipo di locazione concessa (“3” per locazione a libero mercato; “4” per “equo canone”; “8” per locazione a canone concordato; ecc.), i giorni e la percentuale di possesso ed il codice corrispondente alla modalità di tassazione del canone (“1” 95% del canone; “2” 75% del canone per i fabbricati siti a Venezia, Isole della Giudecca, Murano e Burano; ecc.);
  • campo 6“Canone di locazione” va indicato l’ammontare dei soli canoni percepiti;
  • campo 7“Casi particolari” va indicato il codice “4”.

Tale compilazione comporta che il reddito imponibile da assoggettare ad IRPEF (campo 13) ovvero a cedolare secca (campo 14 o 15) è rappresentato dal maggiore importo tra la rendita catastale rivalutata e i canoni effettivamente percepiti.

Esempio 3Con riferimento all’esempio 1 si ipotizzi che la procedura esecutiva di sfratto sia stata avviata dal locatore a maggio 2022.
I canoni incassati nel 2021 risultano pari a € 5.400 (600 x 9 mesi).
Il quadro RB del mod. REDDITI 2022 PF va così compilato.

CREDITO D’IMPOSTA CANONI NON PERCEPITI E TASSATI

Con riferimento ai canoni di locazione non percepiti e dichiarati (in assenza di un procedimento di convalida dello sfratto per morosità / ingiunzione di pagamento alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi), l’ultimo periodo del comma 1 del citato art. 26, dispone che:

per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d’imposta di pari ammontare”.

In particolare, per determinare l’ammontare del credito spettante, se nelle precedenti dichiarazioni il canone di locazione non percepito è stato:

  • assoggettato ad IRPEF, è necessario ricalcolare l’imposta in base al reddito complessivo rideterminato sottraendo i canoni non percepiti (precedentemente considerati) e sommando la rendita catastale rivalutata ovvero, se maggiore, la parte dei canoni percepiti.

Il credito è pari alla differenza tra l’imposta versata e l’imposta rideterminata in base al “nuovo” reddito complessivo. Oltre alla maggior IRPEF vanno considerate anche le eventuali maggiori addizionali regionale e comunale IRPEF.

Chiaramente, se nella dichiarazione originaria il fabbricato è già stato assoggettato a tassazione in base alla rendita catastale, non spetta alcun credito d’imposta;

  • assoggettato a cedolare secca, il credito è pari alla maggior imposta sostitutiva versata risultante dalla differenza tra l’imposta versata e l’imposta risultante applicando le relative percentuali alla rendita catastale rivalutata ovvero alla sola parte dei canoni incassati.

Il credito d’imposta così determinato può essere:

  • chiesto a rimborso tramite un’apposita istanza;
  • evidenziato nella prima dichiarazione dei redditi successiva alla conclusione del procedimento di sfratto. A tal fine va compilato il Quadro CRrigo CR8 del mod. REDDITI PF.

In ogni caso va rispettato il termine ordinario di prescrizione (10 anni).

n.b. Per il riconoscimento del credito pari alle maggiori imposte pagate sui canoni scaduti e non percepiti rimane necessario, come in passato, che il procedimento di convalida di sfratto per morosità si sia concluso e che nell’ambito dello stesso “il giudice confermi la morosità del locatario anche per i periodi precedenti il provvedimento giurisdizionale”.
Esempio 4Il sig. Bianchi nel 2020 (mod. REDDITI 2021 PF) presenta la seguente situazione:

– reddito complessivo € 14.000;
– canoni di locazione non incassati, che hanno concorso alla formazione del reddito complessivo, pari a € 3.000, per appartamento con rendita catastale rivalutata di € 510;
– IRPEF dovuta € 1.926;
– non sono state versate addizionali regionale e comunale IRPEF.

A novembre 2021 il sig. Bianchi ha ottenuto la sentenza di sfratto per morosità nella quale è specificato il mancato incasso dei canoni a decorrere dal 2020.Il credito d’imposta spettante:

– è così determinato:

– reddito complessivo rideterminato € 11.510 (14.000 – 3.000 + 510);
– IRPEF rideterminata € 1.188;
– maggior IRPEF versata = credito d’imposta spettante pari a € 738 (1.926 – 1.188);

– va evidenziato a rigo CR8 e RN32, col. 2 del mod. REDDITI 2022 PF come segue.

CANONI PERCEPITI IN PERIODI D’IMPOSTA SUCCESSIVI

Qualora il proprietario dell’immobile:

  • non abbia dichiarato i canoni non incassati (perché in possesso della sentenza di sfratto per morosità o con sfratto / ingiunzione di pagamento avviati per i canoni non incassati dal 2020);
  • abbia dichiarato i canoni non incassati e, ottenuta la sentenza di sfratto, abbia fruito del credito;

successivamente incassi detti canoni (tutti o una parte), gli stessi devono essere assoggettati a tassazione separata, ferma restando la possibilità di optare per la tassazione ordinaria.

Come evidenziato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare 12.5.2000, n. 95/E (quesito 4.1.2):

“i canoni pregressi percepiti dal locatore devono essere assoggettati a tassazione separata ai sensi dell’art. 16 [ora art. 17], comma 1, lett. n-bis) del TUIR”.

Conseguentemente, nel mod. REDDITI PF va compilata la Sezione III del quadro RM.

Esempio 5Con riferimento all’esempio 4 si ipotizzi che il sig. Bianchi, dopo aver fruito del credito d’imposta di € 738 evidenziato nel mod. REDDITI 2022 PF, a novembre 2022 incassi una parte dei canoni pregressi (€ 500).
Nel mod. REDDITI 2023 PF, relativo al 2022, l’importo incassato (€ 500) dovrà essere esposto a rigo RM8 (tassazione separata) con possibile opzione per la tassazione ordinaria.

Nell’Appendice delle Istruzioni del mod. REDDITI 2022 PF l’Agenzia specifica che tale modalità di “ripresa a tassazione” va utilizzata

“anche nell’ipotesi di contratto di locazione per il quale il contribuente abbia deciso di avvalersi dell’opzione per la cedolare secca”.

RIDUZIONE CANONI RICONOSCIUTA NEL 2021

A seguito dell’aumento dei casi di rinegoziazione dei canoni di locazione in diminuzione, l’Agenzia delle Entrate a luglio 2020 ha reso disponibile un nuovo mod. RLI per consentire di comunicare alla stessa la variazione del canone concordata tra le parti.

Va tuttavia considerato che la comunicazione all’Agenzia della rinegoziazione del canone:

  • va effettuata, entro 20 giorni, nel caso in cui la stessa comporta un aumento del canone originariamente fissato;
  • in caso di variazione in diminuzione del canone originario non è obbligatoria ma “consigliata”, al fine di evitare scostamenti tra quanto risultante dal contratto registrato e quanto dichiarato in sede di dichiarazione dei redditi / liquidazione delle imposte dovute sul reddito di locazione.

In considerazione del moltiplicarsi dei casi di rinegoziazione dei canoni in diminuzione per i quali, come sopra evidenziato, i contribuenti non hanno avuto l’obbligo di comunicazione, l’Agenzia delle Entrate ha implementato il mod. 730 / REDDITI 2022 PF al fine di evidenziare in sede di compilazione della dichiarazione dei redditi il caso in cui il reddito di locazione dichiarato si discosta da quanto risultante dal contratto di locazione registrato, in quanto oggetto di una rinegoziazione in diminuzione.

In particolare, ai fini della compilazione del quadro RB, è previsto l’utilizzo dei seguenti specifici nuovi codici da indicare a campo 7“Casi particolari”.

CodiceDescrizione
6Rinegoziazione in diminuzione del canone relativo ad un immobile ad uso abitativo.
7Rinegoziazione del canone relativo ad un immobile ad uso abitativo per il quale non sono stati percepiti i canoni di locazione ed è stata presentata l’intimazione di sfratto / ingiunzione di pagamento.
8Rinegoziazione del canone relativo ad un immobile dato in locazione ad uno dei comproprietari.
n.b. In merito all’utilizzo di tali codici le istruzioni specificano che gli stessi devono essere utilizzati

“se è stato rinegoziato in diminuzione l’importo del canone di locazione dell’immobile ad uso abitativo e non è stato comunicato all’Agenzia delle Entrate” tramite il mod. RLI.
Esempio 6Il sig. Verdi ha concesso in locazione un appartamento (con rendita catastale di € 463) dall’1.1.2020 al 31.12.2023 ad un canone annuo di € 6.000 (500 x 12), con opzione per la cedolare secca.
Il 20.5.2021 le parti hanno stipulato un atto di rinegoziazione del canone in diminuzione, da € 500 a € 250 al mese, per il periodo compreso tra l’1.6.2021 e il 31.8.2021.A seguito della rinegoziazione, riguardante 3 mesi, il canone annuo risulta pari a € 5.250 (500 x 9 + 250 x 3). Il locatore non ha comunicato tale rinegoziazione all’Agenzia delle Entrate.
Il quadro RB del mod. REDDITI 2022 PF va così compilato.
Esempio 7Con riferimento all’esempio 6 si ipotizzi che il locatore abbia comunicato la rinegoziazione del canone all’Agenzia delle Entrate con il mod. RLI.
Al ricorrere di tale situazione non è necessario segnalare la rinegoziazione del canone con l’utilizzo dei codici in esame, in quanto il nuovo importo del canone annuale è già stato acquisito dall’Agenzia delle Entrate.
Il quadro RB del mod. REDDITI 2022 PF va pertanto ordinariamente compilato.
Esempio 8Il sig. Viola ha concesso in locazione un appartamento (rendita catastale € 392) con un contratto dall’1.1.2020 al 31.12.2023, ad un canone annuo di € 6.000 (500 x 12).
Il 20.5.2021 le parti hanno stipulato un atto di rinegoziazione in diminuzione per il periodo compreso tra l’1.6.2021 e il 31.12.2023, da € 500 a € 350 al mese.
Per tale rinegoziazione non è stato presentato il mod. RLI.
Nonostante la riduzione del canone, l’inquilino non ha corrisposto i canoni dovuti a decorrere dal mese di aprile 2021 e pertanto a febbraio 2022 il locatore ha attivato l’intimazione di sfratto per morosità.
Considerato che nel 2021 sono stati incassati i canoni dei primi 3 mesi (500 x 3) il quadro RB del mod. REDDITI 2022 PF del locatore va così compilato.

Documenti correlati

Normativa:

  • Decreto Legge 22/03/2021 n.41 art.6
  • Decreto Legge 30/04/2019 n.34 art.3
  • Decreto del Presidente della Repubblica 22/12/1986 n.917 art.26

Fonte Seac spa